Tem imóvel no Airbnb ou aluga por temporada? Cuidado com uma armadilha: a reforma não trata isso como aluguel comum. O curto prazo entra nas regras de hotelaria — muda a alíquota, tira descontos do aluguel longo e pode colocar a plataforma como responsável pelo imposto. Veja, com exemplo, quanto muda no seu bolso.
Temporada é hotel, não aluguel: a regra dos 90 dias
A LC 214/2025 (art. 253) é direta: a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos é tributada pelas mesmas regras da hotelaria. Ou seja, Airbnb, temporada e curta duração saem do regime de locação e entram no de serviço de hospedagem. O critério é objetivo: cada estadia é avaliada por si — várias ocupações curtas ao longo do ano continuam sendo curta duração.
O que você perde ao virar hotelaria
O aluguel longo tem proteções que a temporada não herda:
| Item | Aluguel longo (>90 dias) | Temporada / Airbnb (≤90 dias) |
|---|---|---|
| Regime | Locação de imóveis | Hotelaria |
| Redução de alíquota | 70% | 40% |
| Redutor social R$ 600/imóvel | Sim | Não |
| Alíquota efetiva (regime cheio, estimada) | ~7,95% | ~15,9% (60% da referência) |
Traduzindo: a temporada paga mais que o aluguel anual sobre a mesma receita, porque a redução é menor (40% em vez de 70%) e não há o redutor de R$ 600.
Você é contribuinte? Muitos anfitriões não são
Vale a mesma porta de saída dos imóveis: a pessoa física só vira contribuinte de IBS/CBS se, ao mesmo tempo, tiver mais de 3 imóveis e receita acima de ~R$ 240 mil/ano (somando tudo). O anfitrião ocasional (1 ou 2 imóveis, renda menor) tende a ficar de fora e não sofre a cobrança — segue só com o Imposto de Renda. Compare com a locação longa em alugar ou vender imóvel na reforma.
Exemplo: 3 diárias de R$ 300 (R$ 900) por mês
Um anfitrião pequeno, dentro dos limites de PF, não paga IBS/CBS sobre isso — só declara no IR. Já um anfitrião profissional (vários imóveis, acima de R$ 240 mil/ano) entra no regime de hotelaria: sobre uma receita de temporada de R$ 900, no regime cheio (~15,9%), o imposto rondaria ~R$ 143 — contra ~R$ 72 se fosse aluguel longo. É a diferença de tratar como hotel.
O erro clássico é achar que a temporada tem os descontos do aluguel anual. Não tem — ela é hotelaria. Se você passa dos limites de PF, embuta o imposto na diária desde já.
E a plataforma (Airbnb, Booking)?
A regulamentação vai definir se as plataformas serão responsáveis pelo recolhimento do IBS/CBS no lugar do anfitrião — tendência que já vale para marketplaces em geral (veja o marketplace fiscal). Se isso valer, parte do imposto pode ser retido direto no repasse da plataforma — e você recebe o líquido.
Erros comuns
- Confundir temporada com aluguel longo e usar os descontos errados;
- Não somar todas as diárias do ano para checar os limites de PF;
- Esquecer que serviços extras (limpeza, café) podem ter tratamento próprio;
- Precificar a diária sem embutir o imposto de hotelaria;
- Não acompanhar se a plataforma passará a reter o imposto.
Checklist do anfitrião
- Some a receita anual de todos os imóveis (temporada + demais).
- Conte quantos imóveis você explora.
- Verifique se ultrapassa os limites de PF (3 imóveis e ~R$ 240 mil).
- Se ultrapassa, calcule a alíquota de hotelaria (redução de 40%).
- Reveja o preço da diária e as regras/repasses da plataforma.
Perguntas frequentes
Alugo 1 imóvel no Airbnb. Vou pagar IBS/CBS?
Provavelmente não — dentro dos limites de PF (até 3 imóveis e receita < ~R$ 240 mil/ano), você segue só com o Imposto de Renda.
Por que temporada paga mais que aluguel anual?
Porque a lei classifica até 90 dias como hospedagem (redução de 40%), sem o redutor de R$ 600 — enquanto o aluguel longo tem redução de 70%.
E se eu misturar temporada e aluguel fixo?
Cada contrato segue seu regime: até 90 dias como hotelaria; o longo como locação. Separe as receitas na contabilidade.
Preciso de CNPJ para alugar por temporada?
Não obrigatoriamente enquanto pessoa física dentro dos limites. Volume alto e profissional pode pedir formalização — avalie o caso.
Anfitrião? Fala comigo
Sou Rafael Machado, contador e sócio-fundador da NEWCONT (CRC 1SP 263122/O). Avalio o seu caso de temporada — PF, limites e preço da diária. Taubaté/SP, atendimento em todo o Brasil.
Falar no WhatsAppSobre o autorFontes
- Lei Complementar 214/2025, art. 253 (temporada como hotelaria) e regime de hotelaria.
- Análises setoriais sobre Airbnb e locacão por temporada (2026).
- Receita Federal e Comitê Gestor do IBS (gov.br; cgibs.gov.br).
Conteúdo informativo, agosto/2026 (LC 214/2025). Alíquotas são estimativas; exemplos ilustrativos. Não substitui a análise de um contador.
Leia também: Hotéis, pousadas e turismo na reforma
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