Vai reformar a casa ou construir? Material de construção e mão de obra entram na Reforma Tributária, e a conta pode mudar dependendo de quem compra e de como a obra é feita. Para o consumidor final, não há crédito; para a empresa, o novo sistema pode até baratear ao abrir crédito na cadeia. Neste guia eu separo o que muda para quem reforma em casa e para quem trabalha com construção.
Como é tributado hoje
Hoje, o material de construção carrega ICMS, IPI, PIS e Cofins embutidos no preço, muitas vezes em cascata. O serviço de obra (pedreiro, empreiteira) paga ISS. A Reforma substitui tudo isso por IBS e CBS.
Material de construção: o que muda
Cimento, tijolo, tinta, piso e afins não estão entre os itens com alíquota reduzida — seguem a alíquota padrão (estimada em torno de 26,5%, ainda em ajuste). A diferença é a não cumulatividade: ao longo da cadeia (indústria, distribuidor, loja), o crédito amplo tende a eliminar o imposto “escondido” que hoje encarece o produto.
Para o consumidor final
Quem compra para reformar a própria casa não aproveita crédito — paga o preço com o imposto embutido. O efeito final depende de a alíquota padrão ser maior ou menor que a carga atual embutida, que hoje já é alta e cheia de cascata.
Quem constrói ou reforma como empresa
Aqui está a maior diferença. Uma empresa (construtora, incorporadora, quem faz obra para alugar ou vender) passa a tomar crédito de IBS/CBS sobre o material e os serviços da obra. Para esses casos, a Reforma pode reduzir o custo efetivo da construção, porque recupera impostos que hoje ficam no caminho.
Serviço de construção civil tem regime próprio
A construção civil e a incorporação imobiliária têm tratamento específico na Reforma, com redutores pensados para o setor (relacionados ao mercado imobiliário). Isso atenua a carga sobre a obra e sobre a venda de imóveis. Vale para quem atua profissionalmente, não para a reforma eventual da casa própria.
Exemplo didático
Compra de R$ 10.000 em material, números hipotéticos:
| Comprador | Como fica |
|---|---|
| Pessoa física (reforma da casa) | Paga o preço com IBS/CBS embutido, sem crédito |
| Construtora / empresa | Toma crédito de IBS/CBS, reduzindo o custo líquido |
| Quem constrói para vender | Regime específico, com redutores do setor imobiliário |
Vai ficar mais caro ou mais barato?
Para a empresa, a tendência é de alívio pelo crédito amplo. Para o consumidor final, depende: a cascata atual já embute muito imposto, então a troca pela alíquota padrão pode ser relativamente neutra em vários materiais. Não existe uma resposta única — varia por produto e por quem compra.
Erros comuns
- Achar que material de construção tem alíquota reduzida — não tem, é padrão.
- Esquecer que a empresa passa a ter crédito amplo da obra.
- Confundir reforma eventual da casa com atividade de construção profissional.
- Ignorar o regime específico da construção civil e da incorporação.
Checklist
- Defina se a compra é pessoal ou da empresa.
- Se é empresa, mapeie o crédito de material e serviços.
- Para obra de venda/locação, veja o regime específico e os redutores.
- Compare orçamentos considerando o novo sistema.
- Fale com seu contador antes de obras grandes.
Perguntas frequentes
Reformar minha casa vai ficar mais caro?
Depende do material. Como pessoa física você não toma crédito, então paga o preço com o imposto embutido. Mas a carga atual já é alta e cheia de cascata; a troca pela alíquota padrão pode ser relativamente neutra em vários itens.
Minha construtora ganha algo com a Reforma?
Sim. A empresa passa a tomar crédito amplo de IBS/CBS sobre material e serviços, o que pode reduzir o custo efetivo da obra. Além disso, construção e incorporação têm regime específico com redutores.
Material de construção tem alíquota reduzida?
Não. Cimento, tijolo, tinta e similares seguem a alíquota padrão. O ganho vem da não cumulatividade (crédito ao longo da cadeia), não de uma redução específica.
Quando as mudanças começam?
A CBS começa em 2027 e o IBS entra em transição de 2029 a 2033, com o sistema pleno em 2033.
Leia também
- Imóveis: comprar, vender e alugar
- Conta de luz vai subir?
- IBS e CBS: o que são e como funciona
- Reforma Tributária por setor: todos os guias
Trabalha com construção ou vai fazer uma obra grande?
Sou Rafael Machado, contador e sócio-fundador da NEWCONT. Ajudo construtoras e investidores a aproveitar créditos e o regime específico do setor no novo sistema.
Fontes e para se aprofundar
- Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025 — IBS, CBS e regime da construção civil.
- Análises setoriais sobre material de construção e não cumulatividade (2026).
- Regras do regime específico de incorporação imobiliária.
Conteúdo informativo, não substitui orientação contábil ou jurídica individualizada. As regras citadas podem mudar com a regulamentação. Consulte um profissional antes de decidir.
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